超级快3注册:孫宏斌:對未來樓市的10個判斷

最新资讯 2019年08月25日 18:24

孫宏斌:對未來樓市的10個判斷

孫宏斌:對未來樓市的10個判斷

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所以?⌒▽,在市場下行趨勢下♂,投資上不用着急▽,可以等到年底♂♂◇,也可以等到明年再出手♀。判斷7  當下房企癥結表面是現金流問題π〇,實質是項目質量問題現在很多房企拿不到錢◇,原因在哪裡↑♀?一個前提是♂⊿⊙,你地得買對了↑◇∴,地是好的△,地價是合適的⌒,企業做出來的產品是好的◇,只有這樣的公司?∵,銀行才願意把錢給你□⊙↑。

其二、併購做了這麼多年後♂〇⌒,如今的併購的風險也在加大▽﹡☆,通俗的說是併購的坑☆﹡△,越來越大∟□。當下很多的併購算賬算不過來?,沒法看┊。所以∟∟△,融創特別小心▽☆π。比如表面上是他缺錢了π∴,但實質是項目問題∟⌒⊿。要是項目真的特別好、特別便宜的話﹡□,很容易把它賣掉π,它很容易找到錢的□,其實市場中的股權投資的錢還是挺多的♂□。

19上半年和那時候一樣♀,今年上半年三四月份的時候⊙∟,資金比較多〇,貸款利率和銷售也不錯♂∴,但是從5月份開始往下掉的時候♂◇?,下半年融資也難◇♀,銷售的壓力一定會特別大π♂。因為這個時候很多項目你推出來以後會虧錢☆?□,但不推出來又沒銷售收入◇♀。

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他們有很重的僥倖心理﹡?┊,覺得未來房價調控可能會鬆動∵π▽,但現在看來⌒◇♂,房價事實上是不斷收緊的趨勢□。過去2年很多同行2017、2018年甚至2019年買的地△∴∴,按現在的售價賣?,可能都是虧的□π,甚至會虧很多▽↑△。

今天老潘就先不聊融創業績報了π,聊聊孫宏斌對未來樓市的10個判斷⊿♂,這樣對整個行業「趨勢」判斷會更有借鑒和啟發π∟〇。

下一階段的話?▽♂,首先從當下土地市場這塊來說↑⌒∵,土地價格並沒有便宜∟﹡。為什麼□∟?首先┊□⊙,很多開發商這一輪並沒拿到多少地⊿?◇,融創監測的各個城市的土地價格並沒有降低▽⊙∵,這是第一個跡象□。第二個⌒,當下已有土地拍賣報名的人減少?⊿,溢價率偏低的跡象出現∴┊◇,但是融創判斷⊙△,現在的土地市場肯定在下行通道慢慢往下走△◇↑,最低點在哪↑,可能在年底♀⌒,也可能在明年♂♂。

其實在2016年底的時候◇?,融創一直在說這次的調控要非常認真的對待☆♀⊿,因為它是超出所有人預期的◇。現在看♀▽,就是說2017年買地的♂,2018年買地的〇,甚至包括2019年買地的△﹡♂,其實大家都犯了一個錯誤⌒◇,大家都低估了本輪對價格調控的力度和決心▽?,很多企業都錯判了這個形勢┊。

所以在這種環境下⊙,地價一定是下行的趨勢♂♂♂,因為房價的壓力比較大⊙,銷售壓力比較大〇∟∴,所以┊∵,房企需要特別小心對待這次調控之變——即融資端的調整▽◇♂。

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其三〇,國家也很依賴房地產△,房地產這些年消化了很多M2◇△,這裏面房價確實也漲得多□,但是整個中國大部分城市建設⌒,其實都挺依賴這個行業⊙。所以下一步政府對房地產這個行業是什麼定位□,其實對這行業影響是特別大∴▽。

未來融創業績┊⊿⊙,從銷售額上說∟∵,老孫認為會有比較穩定的增長♀◇▽!2019年融創的銷售目標是5500億?∴⌒,今非昔比了〇!而且截止目前▽,融創擁有土儲總貨值約2.82萬億∴⌒☆,83%位於一二線城市□┊,即使如此∴☆♂,平均土地成本只有4307元/平方米▽π□,顯然☆♀∴,未來融創的業績和利潤?⊿,還是很有爆發力的♂□∵。

判斷2:總盤子15萬億的蛋糕↑,保持幾年問題不大未來房地產市場的容量△∟⌒,孫宏斌認為:「中國房地產銷售額短期內下降的空間不會特別大⊿⊙⌒,因為你的投資擺在那裡┊⌒∴,我相信在15萬億量級上保持好幾年問題不大◇。」

為何負債率沒有那麼多選項﹡∟▽,因為不給借錢∴⊿♀。為什麼這次融資一定會非常緊☆□?就是因為對政府來說△﹡∵,求穩是最重要的〇π♀,要是想明白的話◇∟∵,GDP6.5%的增長又怎麼樣了∵┊∴?在中國這麼大的經濟體量下〇,6.5%已經很高了⊿,即使增速只有3-5%△♂,其實也很高了□∵□。其實這次中央已經要求把房地產從宏觀調控的工具箱里拿出來♂☆﹡,拿出來就拿出來了∴⌒,經濟增長慢一點又怎麼樣〇?所以這就證明中央想明白了π〇。

小結融創全年的業績如何□↑┊?2019年融創的銷售目標是5500億▽┊!而截止目前?♀,融創上半年銷售2142億☆∟,下半年可售貨值5722億┊⊙♂,按照60%去化率來算⊿﹡,全年預計5575億π□。如果65%去化率∴∵□,則是逼近5900億⌒▽。

另外在這種3到8線城市裡﹡?,開發商比較多∵↑,一線城市裡面◇?,比如在上海有在售項目的你數不出幾家開發商▽◇π。但是四、五線城市裡面會有一堆開發商﹡♂,如果市場有問題△◇π,可以直接把賣8000元房子降到5000元◇,就是這個狀況﹡?♂。但是一二線根本碰不到這種情況∟∟∵,因為降價很難┊┊⌒,因為就算按照現在的售價賣都是虧錢的┊▽﹡,根本不存在降價空間▽┊▽。

判斷3:下半年如何⌒?貨幣與按揭壓力⊙▽,2019下半年壓力會很大對下半年房地產銷售的判斷↑♂,孫宏斌認為壓力會很大♀。核心當資金收緊的時候△⌒∵,對銷售端的影響會特別大⌒♀,尤其當你控制貨幣、控制融資端的時候▽?∟,其實對市場的影響會更大∟◇。

未來銷售壓力大的還是三到八線城市∴▽▽,這幾年調控以後∵∵∴,七八線城市的需求都擠到三四線了□﹡,三四線城市的房價基本上翻了一番♂□?。也就是說這些城市的房價高了♂,但供應量又比較大↑∟,需求又沒那麼強勁☆,在這種情況下∵△↑,三到八線城市未來銷售壓力會很大◇♂。

其三〇,大盤漲點、降點其實和融創關係不大⊿⌒▽,或者今年降一點、明年漲多點☆♀∵,其實更融創關係也不大□﹡♀。老孫的潛台詞或者在於房地產15萬億的蛋糕♂□,自己才5000多億﹡▽∟,市佔率才3%多一點;其次∵,老孫強調未來一些公司會出局∴,但是其他公司不增加也不可能∟,否則銷售的都去哪兒了⌒☆?

做地產就是做預期☆↑△。判斷很重要⊿☆,判斷就是預期房企對未來的判斷﹡♂,決定了當下所有戰略動作的變化π。判斷1 未來不確定5年走勢不好說△∴⊿,核心看政府對地產如何定位5年之後〇〇♂,中國房地產是個什麼樣子∴⊙?老孫坦然∴┊?,5年之後的地產♂⊿,誰都說不好↑♂。因為與中國政策關係很大∵,你看今天的樓市∵,北京也好☆,深圳也好⊿↑◇,上海也好∟┊,這種城市它缺很多房子♀,供應缺很多▽〇,但是即使你1平米不供也沒事□△,這反過來說明政策的影響還是很厲害的∟♂π。

融創很多項目為何有很多合作夥伴⌒♂,一個重要原因是因為他們看我們的產品做的好〇π,地拿的好就投了⌒↑,有些項目還是超投的↑∟,因為我們有的項目很賺錢∴。

所以∟♂♀,當下很多房企出現的一些問題┊♂△,核心表面上看是流動性的問題⊿﹡┊,是資金的問題◇┊♂,但核心是項目本身出了問題⌒。

所以總體來說下半年的銷售壓力會特別大♀♂⌒,主要還是來自「貨幣的壓力、按揭的壓力」▽。融創來看□∟,上半年銷售2142億元⌒⌒,同比增長12%♀⊙△,下半年可售貨值5722億┊,按照60%去化率來算∟⌒∴,下半年3433億◇,全年預計5575億┊。如果65%去化率〇⊿┊,則是逼近5900億﹡◇。

融創併購上並進來兩三百億體量♂〇,其實是非常小心↑?,很多就直接叫停了∟。因為融創有一個標準∟⊙,不符合標準的▽┊,不管是什麼樣的項目都不會做┊∟,這是併購紀律☆☆⌒。

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原創: 潘永堂 地產總裁內參融創每次業績會♀∵♂,都像媒體人的「歡樂場」□!孫宏斌硬是把一個很嚴肅的企業成績單答疑、行業走勢演繹成一個個笑場段子與經營金句∵。但在有趣、好玩、敢說、真性情折射的背後?⊿,是融創這些年業績挺近前四前五、產品力服務力快速拉升、客戶滿意度和同行口碑認同度的節節攀升↑。

比如未來對中國房地產作為一個行業△,是「保障市場為主」⌒,還是「把市場控制住」為主∴,這個行業的定位很重要♂∟。

回顧過去2年π▽﹡,從17年底去槓桿的時候△∟↑,18年開發商日子為何還能過♂⌒?核心是因為雖然在17年下半年和18年上半年貸款非常難﹡◇,但銷售還不錯π☆﹡,但是到了18年下半年的時候∵△♀,整個銷售不行了□,再疊加貸款難△♀∴,壓力就特別大♂♂。

為什麼呢π?融創內部認為□,這次融資端的調整是與2016年10月宏觀調控調整同樣量級的┊♀□。融資是非常複雜的事⌒♂□,有信託♂△⊙,有按揭↑,有開發貸等等♂△□,現在銀行系統可能對融資端監管更嚴格↑⊿♂,從數據上看♂π,目前按揭貸款的增長是最快的□┊π,這也意味着——未來對按揭貸款的控制可能會更嚴格↑π,所以我們覺得這次的融資端收緊是一個顛覆性的動作∴□,必須高度重視▽。

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所以一二線和三四五線城市的風險就差在這裏了◇〇∟。判斷9   未來負債率要麼降低△〇▽,要麼就死了未來不可能再借到很多錢◇△,負債率這事只有這兩個選擇⊙,要麼就是說不斷再降低⌒▽,要麼就是已經不在了♀,就這兩個選擇〇∵∟。

再從短期來看◇,房地產短期大幅下降或是顯著下降百分之多少的可能性不太有⌒∟∴。原因就在於?⊿♂,一二線城市包括融創在的城市市場需求還是「很強勁」的π⊙∴,政府也有供應的衝動▽,因為地方政府也需要資金﹡♂,所以⌒π,大幅下降可能性不太大▽⌒△。

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判斷5  重視本輪調控之變從需求端向融資端調整過去的調控都是從需求端作為♂,但這次是從貨幣端↑∟⌒,融資端開始調整π,而且融資端收緊是顛覆性的、史無前例的動作〇▽⊿。

顯然∴☆,今日融創?↑↑,已今非昔比∟﹡!免責聲明:自媒體綜合提供的內容均源自自媒體〇∴,版權歸原作者所有♂,轉載請聯繫原作者並獲許可?〇♂。文章觀點僅代表作者本人﹡∟,不代表新浪立場∴。若內容涉及投資建議﹡〇↑,僅供參考勿作為投資依據↑π?。投資有風險♂♀,入市需謹慎⊿﹡∵。

如果項目好⌒┊π,項目質量過硬⊙⊙,肯定有人給你錢□。判斷8  城市走勢一二線、強三線問題不大↑☆,銷售壓力大的是3到8線城市從城市來看∴∟?,樓市分化很嚴重π。目前三四線城市供應相對多一些、需求相對少一點;而一線城市則是需求相對大很多⊿,但供應量少一點﹡∟∵。

從需求端來看⊿☆,在2018年底的時候〇,孫宏斌就強調消費者「購買預期」已經變了♂◇□。今年三四月份的時候購買預期有些回升∵∵△,但是到了5月份的時候購買預期又下來了♂。一二線城市和強三四線城市是沒有問題的⌒⊿π,因為庫存已經很少了▽,而且這些城市受到政府限價的影響⊿⊿,大部分新房價格已經與二手房倒掛了♂,所以這類城市其實壓力不大☆π。

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其次∴,這個世界〇∵,下一步你說美國經濟往下走◇∵△,歐洲肯定是往下走π⊿〇,英國也很麻煩♂∟,對吧◇?現在這種情況下□,然後中國會怎麼樣△?這個誰都不知道▽。所以美國寬鬆中國也要寬鬆了∵∵↑,要不你就吃虧了↑。所以這塊我們其實真的看不了那麼遠♂。

一個常識是⊿﹡?,銀行的額度是有限的┊⊿▽。市場上充裕的流動性會選擇流向哪些房企呢∟∵?肯定是那些產品做的好〇∟┊,服務做的好的∴π⊙,盈利能力強的企業∟♀┊。

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所以這次為什麼會堅決把融資端收緊⊙△△,是因為就算收緊了↑□▽,這個行業也沒事♀⊿♀,尤其是一二線城市□。判斷10 併購市場未來併購數量會更多∴,但「坑」也會更大融創是併購王♀♂□,當併購在樓市幾輪篩選過之後◇☆∴,未來樓市併購是否越來越少∟⌒?對此♀﹡∟,孫宏斌有不同的看法和提醒↑♀□。其一☆⊙△,今後會有更多的併購發生π。原因是資金融資大面積收緊↑∟﹡。就併購本身而言▽↑,應該是國家、央行等應該鼓勵的┊。核心因為併購對於行業而言△,可以化解一些風險和社會危機⊿♂,因為有些企業出問題后被併購♂♂,最終是對他的客戶好、對銀行也好♂♀□,對債權人也好◇π〇。

其次□〇,上半年融創有600個併購合同上報到集團☆┊,這些項目其實地方上早都談得差不多了┊▽,但最終能上得肯定是十選一∟□⊿,二十選一的↑☆,所以最終融創的併購質量是很靠譜的?ππ。因為是優中選優∴〇⊿。

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併購最大的坑可能就是保底⊙,即保你10%□↑,但事實上這就是個坑↑↑,他都活不了∟,他上哪保你10%▽,所以保底是一個很大的問題∵。

判斷6:土地市場下行最低點在2019年底∴,或者在明年過去融創就對整個土地和融資市場有2個明確判斷☆⌒π。其一∴,這一輪土地的窗口期比較短⊿♂┊,其二、融資的窗口期也比較短♀,這兩個判斷加在一起是融創對上一個階段的總結∟⊙。

這是上一個階段π,對融創來說△∟◇,上一階段做的還挺好┊♂☆,核心就是遵守了一個底線判斷——即融創判斷房價不怎麼漲∟,這是底線♂◇。

判斷4:本輪調控的核心所有房價不能超過一定上限∵☆!這今年的宏觀調控、手段與方式很多﹡∴,但總結下來最核心就是一句話——所有的房價不能超過一定上限⊿,所有的都是按這個來做☆♀。

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